경매 유치권 성립을 위한 4가지 조건

유치권-성립-조건

오늘은 유치권에 대해 간략히 알아보고자 합니다. 유치권 성립을 위해서는 딱 4가지 조건만 알면 유치권 성립 여부를 판단할 수 있습니다. 진성 유치권인지, 허위 유치권인지를 파악하는 것은 남들과의 경쟁에서 벗어나 큰 수익률을 올릴 수 있다는 말과 같습니다. 

 

 

유치권 파악 첫번째, '타'

유치권 신고는 '타'인 물건에 대해서만 유치권 행사가 가능합니다. 만약 유치권자가 아들, 부모, 형제, 친구, 옆집 아저씨 등등이라면 유치권 성립은 불가합니다. 간혹 아파트 경매 물건 중, 가족 또는 인근 지인 중 한 명이 허위로 유치권 신고를 하는 경우가 있는데요. 이럴 경우 유치권 성립은 고사하고 경매방해죄로 형사처벌을 받게 된다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

유치권 파악 두번째, '그'

가령 A라는 사람이 B라는 공사업체에 빌딩 두 채를 건설해 줄 것을 의뢰하였습니다. 이어 공사업체 B는 첫 번째 빌딩은 무사히 완공을 하였고, 두 번째 빌딩은 건설 중 A가 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못해 유치권을 행사하기 시작했습니다. 이때 공사업체 B는 두 번째 건물에 대해서만 유치권 행사가 가능하며, 완공된 첫번째 빌딩에 대해서는 공사 수주를 동일인인 A로부터 받았다 하더라도 유치권이 성립되지 않습니다. '그' 물건에 관하여 생긴 공사대금 채권이어야 한다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

유치권 파악 세번째, '변'

유치권은 '변'제기가 도래해야 합니다. 변제기란 계약서상 공사 공정률에 따라 공사대금을 지급하기로 한 시점을 가리킵니다. 계약금 지급 후, 두 번째 공사대금을 2층까지 짓고 공사비를 주기로 했는데, 간혹 양 X치 같은 공사업체는 1층까지만 짓고 두 번째 공사대금을 요구하는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 유치권이 인정되지 않습니다. 

 

 

유치권 파악 네번째, '점'

가장 중요한 '점'유에 관한 부분으로 유치권자는 해당 물건지를 반드시 경매 등기 전부터 점유를 하고 있어야 합니다. 경매 개시 후 등록된 유치권 신고는 인정되지 않으며, 마찬가지로 경매방해죄로 형사처벌 대상이 됩니다.
점유는 크게 '간접 점유', '직접 점유'로 나눌 수 있는데, 대법원 판례상 '간접 점유', '직접 점유' 모두 점유로 인정됩니다.

• 간접 점유: 대리인을 통한 점유, 캡스 설치, cctv설치, 현수막, 컨테이너 등 모두 인정됨
• 직접 점유: 유치권 신고자가 직접 점유를 하고 있는 경우

 

유치권 성립은 타, 그, 변, 점을 꼭 기억하자                               -출저 온짱경매강의-

 

유치권이 성립하려면 위에 나열된 4가지 조건이 모두 만족되어야 합니다. 4가지 중 단 하나라도 만족되지 않는다면 대법원 판례상 유치권은 성립하지 않습니다. 더욱이 성립되지 않는 유치권을 행사할 경우, 경매방해죄로 형사처벌을 받게 된다는 점 다시 한번 강조드립니다.

 

최근에는 대부분의 유치권이 허위이거나 가짜인 경우가 많기 때문에 경매에 참여하는 사람들이 대부분 이를 인지하고 입찰하는 편입니다. 때문에 유치권 물건임에도 경쟁률이 상당히 높은 편입니다. 지분경매, 유치권, 법정지상권 등 과거에는 사람들이 입찰을 꺼려했던 경매 고수들의 영역이었지만, 특수 물건에 대한 지속적인 교육과 대법원 판례들이 누적되면서 더 이상 고수들의 영역이 아니게 되었습니다. 

 

오늘은 유치권 성립 여부에 대한 주요 사항 4가지를 알아봤습니다. 유치권 관련 지식은 꼭 경매를 하지 않더라도 살면서 반드시 필요한 경우가 있습니다. 오늘 제가 오늘 말씀드린 내용 정도만 알아두신다면 피가 되고 살