전세계 금융 역사 이래 최대의 유동성 '코로나 투자전쟁' 서평_2부 '부동산'

 

  2020년은 후세의 역사가들에게 매우 특별한 해로 기억될 것이다. 인류가 전염병으로 고통받았고, 경제적으로도 매우 혼란스러웠던 시기였다. 코로나 19는 생명의 문제이자 부와 가난의 문제와도 직결되었다. [코로나 투자 전쟁]은 '신과 함께'와 '삼프로 TV'에 출연했던 전문가들이 모여 보다 실제적이고 구체적인 대안에 대해 이야기 한 책이다. 오늘은 책의 후반부에 등장하는 부동산에 관해 몇 글자 메모를 남겨본다.

 

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[부동산] 왜 상승했는가? 에 대해 정확히 알아야 한다.

• 가격과 거래량의 관계
• 서울의 경우 2016년, 2018년에 가격이 급등했음. 공급 감소가 원인.

그러나, 실제로 허가. 분양. 입주는 증가함.

매년 가격 변화를 일으키는 수요와 공급은 우리가 일반적으로 생각하는 수요와 공급이 아닐 수 있다.

 

어떤 수요와 공급이 시장 변화를 만드는가?

→ '투자 수요(시장의 변동성)'와 '매물'이 집값을 결정 

→ 투자 수요가 증가한 원인: 낮은 금리, 정책에 대한 불신, 유동자금, (마지막 기회라는) 절박함.

(+다주택자를 중심으로 매물 감소)

 

새 아파트 부족으로 서울 집값이 상승한다 (공급 부족으로 상승한다)는 것은 데이터상 근거가 맞지 않음.

재건축, 재계발로 공급 늘리기는 오히려 아파트 가격을 상승시킨다. (공급↑≠집값↓)

 

투자 수요 전망 : 수익률이 결정 (대출이 주요 요인. 주담대+전세)

1. 고가주택에 대한 강력한 대출 규제
2. 서울 전세/매매 가격 비율 최저 (전세 끼고 집 사기 어려워짐)

→ 결국 장기적으로는 투자 수요 감소.

 

but, 매도 물량 예상: 현 상황에서는 매물 증가 가능성이 높음. 

종부세 강화로 인해 다주택자 보유세 증가. (2023년에는 2010년 대비 2배 이상 납부)

 

결국, 수요 감소와 공급 증가로 언젠가는 집값 하락은 불가피 해 보임.

서울 아파트를 중심으로 '얼마큼 빠지느냐'를 지켜봐야 함.

 

과거와 달라진 부동산 시장: 다주택자 증가 (향후 주택 가격 변동성에 결정적 원인)

 

아일랜드의 경우 그간 투자수요 증가로 집값이 급등함. 위기가 오자 투자 수요가 집값 하락으로 이어졌음.

 

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  미래의 일은 아무도 맞출 수 없다. 이 책에서는 주택의 가격 변화를 일으키는 수요와 공급의 관계가 우리가 생각하는 일반적인 관계가 아닐 것이라는 데에는 나 역시 동의한다. 공급이 늘어난다고 집값이 내려가는 것도 아닌 것 같고, 재건축·재계발을 하는 지역은 지금 어느 지역보다 투자 열풍이 불고 있다. 특히, 정책에 대한 불신과 함께 마지막 기회라는 절박한 심리가 함께 작용하기에 더욱더 예측하기 힘들어졌다. 

  영원히 상승하는 자산은 없기에, 이 책에서 이야기한 것처럼 언젠가는 하락하는 시기가 올 것이다. 다만, 그 하락의 시점을 알기 힘들고, 하락하기 전에 얼마큼 더 상승할지, 하락하는 시기가 오면 얼마큼 하락할지 또한 예측하기 힘들다. 

  정말 개인적인 생각이지만, 미래는 예측할 수 없기에 무리하지 않는 선에서 자신의 상황에 맞는 '실거주를 위한 집 한 채'는 마련하는 것이 주거의 안정성과 자산을 헤지(hedge)할 수 있는 최소한의 방패막이 아닐까 하는 생각이 든다. 

 

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